Суд при долге по ипотеке

Казалось бы, ипотечное кредитование — одно из самых перспективных и надежных с точки зрения минимальности банковских рисков и целесообразности взыскания долга в судебном порядке. Однако и здесь есть свои особенности и нюансы, которые могут заставить задуматься заемщика и кредитора. Бежать в суд при каждой просроченной ипотеке банки и коллекторские агентства не станут.

С одной стороны, при долге по ипотеке банк может не особо церемониться с заемщиком, а подать на него в суд, рассчитывая покрыть долг за счет выигранных денег, а с другой стороны затраты на судебный процесс могут не окупиться.

Лейтмотивом всех статей кредитной тематики проходит великий и могучий экономический кризис, которой предстает причиной и источником всех бед. Отразился он и на рынке недвижимости. Рынок жилья не стабилен. Цены на вторничное жильё падают. Кредиторы часто сталкиваются с проблемами при попытке продать залоговую квартиру с выгодой для банка.

Кроме того, если в квартире сделана перепланировка, и она не узаконена, цена квартиры падает, и при расторжении договора с клиентом, который не сможет погасить всю сумму, банк опять же сталкивается с проблемой получения прибыли от продажи квартиры.

В каком случае банк подаст в суд при долге по ипотеке, и чем это чревато для заемщика?

Суд — последняя инстанция кредитного конфликта. Даже в случае с ипотекой к судебному разбирательству кредитор прибегает лишь тогда, когда другого выхода нет.

При возникновении долга по ипотеке, банк может подать в суд если:

• Заемщик испытывает финансовые затруднения или находится в плачевном материальном положении, и при этом исчерпаны все другие способы взыскания долга, и проведена реструктуризация, но кредит так и не был погашен. Особенность ипотеки в том, что собственно материальное положение заемщика здесь не играет особой роли. В любом случае заемщику есть, что терять, и разменной монетой после возникновения задолженности станет квартира, которой заемщик лишится, так и не успев её обрести. Ведь пока кредит не погашен, юридически эта квартира не его.
• Заемщик не испытывает видимых финансовых трудностей, но не оплачивает кредит, продолжая проживать в залоговой квартире, считая её своей. В этой ситуации обращение в суд наиболее выгодно для банка, а вот принципиальный, зазнавшийся заемщик, думающий, что весь мир падает к его ногам, а ему для этого ничего делать не надо, может оказаться в очень плачевной ситуации, на самом дне.

Допустим, некий заемщик взял квартиру в ипотеку и преспокойно проживал в ней, в течение года, не платя по кредиту ни копейки. На вопрос о причинах неуплаты долга он ответил, что испытывает финансовые трудности. При этом должник минимально контактировал с коллекторами, в известных выражениях указывая им, куда стоит пойти.

Кредитор и его представители поняли, что какое-либо общение с должником бесполезно и коллекторская работа не даст результатов. Дело было передано в юридический отдел.

Должник доигрался. Ему предстояло судебное разбирательство, но даже когда угроза суда могучей тучей нависла над должником, он не поинтересовался, что можно сделать. Спустя полгода после обращения в суд квартира была арестована. Началась судебная тяжба. При этом долг рос, как на дрожжах, ведь к основной сумме добавились ещё штрафы и неустойки.

Суд был выигран кредитором. Квартира подлежала продаже. Цена, по которой она была реализована, оказалась не самой выгодной как для кредитора, так и до заемщика. Факт продажи квартиры по цене ниже рыночной сыграл против должника, так как денег с продажи хватило, чтобы оплатить долг и издержки. А вот штрафы и неустойки, которые должник накопил из-за своей весьма странной позиции, остались на его совести.

Результат налицо: У заемщика нет ни жилья, ни денег, зато есть долг, которой он должен вернуть, и заплатить эти деньги ему придется практически «за воздух», за собственную глупость.

Поэтому, при возникновении любых затруднений лучшим решением будет оповестить кредитную организацию, попробовать найти решение и проявить готовность к сотрудничеству.

Как избежать суда?

Испугала описанная выше ситуация? Ещё бы. Вряд ли на земле найдется человек, который хотел бы в ней оказаться. А ситуация-то на самом деле не утрированная, а вполне реальная для того должника, который не платит за ипотеку и при этом пустил всё на самотек. Ещё раз напомним — в случае с ипотекой суд для банка — реальный выход. Ведь в описанной ситуации банк в накладе не остался.

Вывод прост: Чтобы не допустить такой ситуации, надо брать инициативу в свои руки и не дожидаться злобных коллекторов и требований банка о возвращении кредита. Не можете платить? Самостоятельно и добровольно сообщите об этом кредитору. По головке вас, конечно за это не погладят, но ваша честность сыграет Вам на руку. У банка будет гораздо меньше желания прибегать к крайней мере. Вам, скорее всего, предложат варианты выхода из положения, ведь банк заинтересован решить ситуацию с максимальной выгодой для себя, а в случае суда, повторимся, выгода далеко не всегда будет существенной.

Состояние квартиры или факторы не в пользу суда при долге по ипотеке

Как мы уже упомянули выше, камнем преткновения в случае с взысканием долга по ипотеке в судебном порядке, является стоимость квартиры. Соответственно, всё, что может отразиться на её стоимости в отрицательную сторону, будет говорить не в пользу суда. Так, перед тем как принять решение о подаче документов в суд, банк проверит состояние квартиры и проводит оценку недвижимости.

Если выяснится, что:

• Квартира нуждается в ремонте;
• Находится в аварийном состоянии;
• В квартире сделана незаконная перепланировка;
• Рыночная стоимость квартиры упала;
• Имеются коммунальные долги – это послужит дурным предзнаменованием.

Вовсе не значит, что в этом случае банк не подаст на вас в суд. Это лишь даст понять, что потребуются дополнительные траты, которые вполне могут быть возложены на вас. В случае с перепланировкой договор вообще может быть расторгнут, о возможных последствиях этого действия мы писали в отдельной статье.

Это к тому, что не стоит «портить» залоговое имущество, чтобы избежать суда. Указанные выше факторы могут отразиться на вашем кошельке. Все издержки, которые не покрывает стоимость квартиры, оплачиваются должником. Кроме того, помните, квартира Вам не принадлежит, и вас будут контролировать.

Если банк не подает в суд

И всё же банк может повременить с подачей иска в суд. Не отказаться от этой затеи, а именно повременить. Главным фактором в пользу отсрочки суда опять же является снижение рыночной стоимости квартиры. В качестве «точки отсчета» берется стоимость квартиры на момент оформления ипотеки и подписания договора купли-продажи. Если изменения на рынке отрицательно сказались на стоимости квартиры, то банк примет решения подождать, пока ситуация стабилизируется, и цена поднимется.

Будет ли от этого лучше заемщику? Вряд ли! Ведь это время будет использовано коллекторами, чтобы «дожать» должника.

Как определяется целесообразность суда

Итак, при долге по ипотеке кредитор определяет целесообразность суда, исходя из стоимости квартиры.

Представим ситуацию: Пик цен на недвижимость. Квартиры стоят дорого. Некто берет в ипотеку квартиру, стоимостью, скажем 3, 5 миллиона рублей. Экономический кризис его не пощадил. Спустя два года он разорился и больше не может выплачивать кредит. Ежемесячный платеж составлял в районе 50 000, что было меньше теперешнего дохода должника.

Вариант — обращение в суд. Однако, мониторинг рынка недвижимости показал, что цены упали, и аналогичные квартиры сегодня «идут» максимум за 3 миллиона. Для должника с низким уровнем дохода 500 000 существенная сумма, которую он не сможет покрыть. К тому же стоит иметь в виду проценты, которые должны принести доход. От него банк не хочет оказываться.

Что же делать, если судиться - не выгодно? Банк стал искать другие варианты. В частности, предложил клиенту реструктуризацию, которую тот «не потянул». Получилось патовая ситуация — в случае суда банк ничего не заработает, а может и потерять. А должник не в состоянии платить, потому что столько не зарабатывает.

Остается только ждать. Прошло полгода. Цена на данную квартиру взлетела до 3 миллионов 600 тысяч, и та была успешно продана. А нищий должник лишился жилплощади, но зато банку больше ничего не должен. Ему предстоит лишь неприятная процедура принудительного выселения.

Обращаясь в суд, в случае нестабильных цен на недвижимость банк всегда рискует. Долго ждать ему не выгодно, ведь долг растет, а должник не богатеет.

Рыночная стоимость

Рыночную стоимость не всегда легко определить, цена вообще понятие очень относительное. Если речь идет о городской квартире, с которой всё в порядке, то её приблизительная стоимость ясна, исходя из ситуации на рынке. Хотя, всегда стоит помнить про умельцев, которые и «снег зимой продадут». Так что при определенных условиях банк может найти возможность продать залоговую квартиру, не сильно потеряв даже в условиях низких цен.

Немного сложнее обстоят дела с загородными домами и с недвижимостью, состояние которой, мягко говоря, не идеальное. Здесь необходима помощь эксперта. Банки приглашают профессионального оценщика, услуги которого также не бесплатны.

Вывод: На падение цен уповать не стоит. Даже если они неминуемо падают, и ваша квартира находится в неподходящем для продажи состоянии, это вовсе не значит, что вас «пронесет». Терпеть убытки для банка — неприятно, и он старается этого не допустить. Но ещё хуже дать понять заемщику, что кредитора можно надуть, и что, если не выгодно продавать квартиру, то можно не платить кредит. Банк вас разочарует. Бывает случаи, когда лучше терпеть убытки, чем дать слабину и повод для увеличения количества неплательщиков.